صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن به وجود آمدند تا به تأمین نیازهای مالی مردم در زمینه خرید مسکن کمک کنند. این صندوق‌ها با جمع‌آوری سرمایه‌های کوچک، توان مالی لازم برای سرمایه‌گذاری گسترده‌تر در بخش مسکن را فراهم می‌کنند. هدف از این صندوق‌ها کمک به تأمین نیازهای مالی مردم در زمینه خرید مسکن و همچنین افزایش شفافیت و نظارت بر عملیات مالی در بازار مسکن است.
صندوق‌های پشتوانه مسکن (Mortgage-Backed Securities، به‌اختصار MBS) ابزارهای مالی هستند که با استفاده از قروض مسکن به دست می‌آیند. این صندوق‌ها به‌صورت معمول توسط بانک‌ها، مؤسسات مالی و شرکت‌های تأمین مسکن ایجاد می‌شوند.
روش عملکرد صندوق‌های پشتوانه مسکن به این صورت است که بانک‌ها و مؤسسات مالی قروض مسکن را از طریق اعطای وام به خریداران خانه یا مالکان ملک‌ها تأمین می‌کنند. سپس این بانک‌ها و مؤسسات مالی این قروض را بسته‌بندی کرده و آنها را به‌عنوان اوراق بهادار به فروش می‌رسانند. این اوراق همان صندوق‌های پشتوانه مسکن هستند که به سرمایه‌گذاران عرضه می‌شوند.
در واقع، صندوق‌های پشتوانه مسکن به‌عنوان یک نوع اصلی از اوراق‌قرضه مسکن شناخته می‌شوند و به‌صورت مجموعه‌ای از قروض مسکن در یک پورتفوی تجمیع می‌شوند. درآمد سرمایه‌گذاران در نتیجه پرداخت‌های ماهیانه خریداران قرض مسکن است که از سود و جریمه‌های پرداختی تشکیل می‌شود.
با صدور صندوق‌های پشتوانه مسکن، بانک‌ها و مؤسسات مالی می‌توانند سرمایه‌گذاری خود را تنوع‌بخشی کنند و بانک‌ها درآمد پایداری را از طریق مدیریت قروض مسکن و حفظ اعتبار و امنیت پرداخت‌های خریداران قروض ایجاد کنند. همچنین، برای خریداران قروض مسکن که نمی‌توانند مستقیماً از بانک‌ها و مؤسسات مالی وام دریافت کنند، فرصتی برای دسترسی به منابع مالی و تأمین مسکن فراهم می‌کنند.
صندوق‌های پشتوانه مسکن، اوراق‌قرضه‌ای هستند که توسط مؤسسات دولتی یا مؤسسات مورد حمایت دولت، منتشر می‌شوند. تا به اینجا توضیح دادیم که این اوراق به پشتوانه مجموعه‌ای از وام‌های مسکن (که ممکن است این وام‌ها را خود داده باشند، یا آنها را از دیگر بانک‌ها خریده باشند) که در ترازنامه خود دارند، منتشر می‌شود. پس از فروش آنها به سرمایه‌گذاران، وجوه حاصله را مجدداً وارد چرخه پرداخت وام مسکن می‌کنند.
اما علاوه بر صندوق‌های پشتوانه مسکن، صندوق‌های سرمایه‌گذاری دیگری هم در حوزه زمین و مسکن وجود دارد از جمله صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) و صندوق‌های زمین و ساختمان.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) نیز یک نوع صندوق سرمایه‌گذاری است که نماد آن همچون ETF ها در بورس قابل‌معامله است. این صندوق‌ها بر روی املاک و مستغلات غیرمنقول مانند واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی سرمایه‌گذاری می‌کنند. طبیعتاً با افزایش قیمت آن ملک در طی زمان، ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها هم افزایش پیدا خواهد کرد.
فعالیت اصلی این صندوق‌ها خریدوفروش املاک و مستغلات درآمدزا است. این صندوق‌ها با خرید املاک و اجاره آنها سود کرده و در نهایت بخش عمده آن را بین سهام‌داران خود تقسیم می‌کنند. به‌عبارت‌دیگر، صندوق‌های املاک و مستغلات سمت تقاضای مسکن است.
صندوق زمین و ساختمان در حوزه ساخت و تأمین مسکن فعالیت دارد و اصطلاحاً سمت عرضه مسکن بوده. در این نوع صندوق، سرمایه‌گذاران در تأمین مالی احداث ساختمان شریک هستند و از عواید آن در پایان پروژه بهره خواهند برد.
به طور خلاصه، تفاوت عمده بین صندوق‌های پشتوانه مسکن و صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) و صندوق‌های زمین و ساختمان در نحوه سرمایه‌گذاری آنها است. صندوق‌های پشتوانه مسکن به پشتوانه وام‌های مسکن منتشر شده و در چرخه پرداخت وام مسکن فعال هستند، درحالی‌که صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) به طور مستقیم بر روی املاک و مستغلات غیرمنقول سرمایه‌گذاری کرده و با افزایش قیمت آنها درآمد کسب خواهند کرد و صندوق‌های زمین و ساختمان نیز در حوزه ساخت و تأمین مسکن فعال است.